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房產證寫子女名字釀大錯 再不看就晚了!

轉載 來源: 發表于:2016/3/13 14:47:55 瀏覽量:4002

[導讀]中國式買房,從寫名字開始,首付、貸款、還貸、出售、傳承,都有一本理財經。本文為你說明,房產證寫子女名,未必好。
中國式買房,從寫名字開始,首付、貸款、還貸、出售、傳承,都有一本理財經。本文為你說明,房產證寫子女名,未必好。

第一:孩子獨立買房時可能多付首付。

      如果孩子和父母沒有共有房產,即父母房產證上沒有孩子的名字,那么孩子成年后購買首套房時,按照政策首付三成,并可享受首套優惠房貸利率。

      如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套,根據政策,成年后可獨立購買1套住房。有些銀行規定,這套房貸款利率可以享受首套房優惠,但首付卻可能要按照二套房標準,付七成。

第二:孩子婚后買家庭第二套房時可能交房產稅。

      比如孩子在未成年時和父母共有2套房產,每套面積在90平方米,如果房產份額事先不做約定的話,默認每人三分之一份額,即孩子名下已經有60平方米房產。

      成年后孩子以自己名義購買首套房建筑面積100平方米,按照政策,首套房無論面積多大,都不計征房產稅。

      及至孩子婚后想購買家庭第二套房,假設建筑面積是120平方米,則孩子名下的房產總建筑面積達280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米需要征收房產稅,其中60平方米就是未成年時父母出于愛心在房產證上添加孩子名字的結果。

第三:孩子如婚后發生意外,配偶有權繼承婚前財產。

      如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權繼承逝者的所有財產,包括婚前財產。

      這意味著,如果孩子在未成年時和父母共有房產,孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。作為父母,白發人送黑發人已經痛徹肺腑,現在連自己的房子都住不安穩,晚年生活情何以堪?

有沒有化解之招?

      房產和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時和父母共有的房產,在父母生前,權益屬于父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更,減少子女名下的房產份額,最少可變更為1%。

      這樣,即使子女成年后以自己名義所購房產超標,需要征收房產稅時,至少和父母共有的房產部分,計稅量將極其有限。

越有錢,越貸款

      大多數人的買房思路是:房貸越少越好,有錢就提前還貸,給銀行賺利息太不合算了。

      事實上,在目前市場態勢下,這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者擬采取這樣的策略:越有錢越貸款,貸款越多越好,期限越長越好。自己的錢呢,去做投資理財。

      咱就給買房算筆賬吧,350萬元房款,首付三成是105萬元,貸款245萬元,貸款期限為30年。

      為方便計算,假設小兩口全部做商業貸款,采取等額還貸法,按5年以上基準貸款利率6.55%計算,每月還貸15566元,30年利息總額315萬元。

      一次性付款,確實省了這筆巨額利息。但如果他們首付105萬元,將其余245萬元另做投資。事實上,夫妻倆還可以申請公積金貸款,5年期以上貸款利率是4.5%,每月實際支付的貸款本息將低于1.55萬元。

      曾經有人算過,30年后的1萬元只相當于現在573元,即便通脹這樣吞噬財富,30年后的2200萬元也相當于現在的126萬元了,對小夫妻度過滋潤的退休生活應該是很有助益的。但假如全額付款買房,這筆錢就無從談起了。

      也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫,但30年漫長的歲月里,萬一投資收益沒有理想的那么高怎么辦?很簡單,只要投資收益超過房貸利率,就是賺的。哪天投資收益低于房貸利率了,再提前還貸也不遲。

      普通百姓要能借到銀行的大筆錢,利率還給打折,也就是房貸了,因此要善用這個機會理財。

等本和等額,利息差大了

      對于一門心思要節約利息的購房者而言,選對還貸方式,節約的利息可以6位數計。

      所謂等額本息法,即每月歸還的本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數不變,還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

      所謂等額本金法,即每月歸還的本金相同,利息逐月遞減,月還款數呈先高后低、逐月遞減態勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。

      在實際生活中,大多數人會選擇提前還貸,有些提前還貸并不劃算,比如,采用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金,根據所剩本金計算還款利息。

      也就是說,這種還款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所產生的利息也越少。當還款期超過1/3時,借款人已還了將近一半的利息,再選擇提前還貸的話,償還的更多是本金,不能有效地節省利息支出。

      同樣,采用等額本息還款法的購房者,假如還款已到中期,也沒必要提前還款。因為等額本息法越到后來歸還的本金越多,利息越少。

      還款中后期再提前還貸,對還貸者而言,該還的利息大頭都付了,提前還的只是本金,并沒有節省利息。

      要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民,提前還貸會大量擠占資金。

      此外,一些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時,享受的是七折利率優惠,或者采用的是公積金貸款,這些利率都低于市面上的理財產品年化收益率。因此,要特別珍惜廉價的貸款。

各種過戶算成本

      這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據了解,房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式,究竟哪種最便捷,哪種最省錢?且算成本:

      繼承法—主要費用:繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取,最低不低于200元。

      這種方法的優點是稅費最低。繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證,憑繼承權公證書到房管局轉名即可。
      
      但缺點也顯而易見:手續繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件:

      第一是證明自己有繼承房產的法律資格,或是法定繼承人,或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人;遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。

      第二,遺產應當是被繼承人生前屬于個人所有的財產。

      第三,因遺產是所有繼承人的共同財產,房產的分割協議,需要每個繼承人同意并簽字方可生效。

      從上述規定可見,采用繼承法過戶房產,繼承人需要辦出各種證明,期間要花費大量的時間和精力。

      贈與法—主要費用:個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣,需要支付個稅,即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產證滿5年并且是唯一住房的可以免除)。此外還有契稅3%和公證費1%。

      需要提醒的是,以繼承法和贈與法過戶房產,繼承人或受贈人日后賣出此房時,如房產證年滿5年且是唯一住房,可免征個稅。否則,將計征20%個稅。

      買賣法—主要費用:營業稅+個稅+契稅。在房產過戶中,買賣是最常見的方式,也是操作較為便捷和安全的方式。

     但是,如果買入價比較低的話,日后出售時賣出價與買入價的差額會增大,再出售時則需要繳納更多的稅費。



         【聲明】本文來源于微信自媒體賬號:富爸爸窮爸爸,僅代表作者個人觀點。

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